In English

Торговый центр нового поколения

12.05.2004, Зубченко Григорий
Издание: МОЛЛ
Под термином «интеллектуальный ТЦ» подразумевается различный объем работ по обеспечению здания современными системами. Но все специалисты сходятся во мнении, что такой ТЦ — это «мыслящее» здание. Интеллектуальное здание отличается от обычного тем, что все типовые системы, в том числе инженерные, безопасности, информационные, которые в той или иной степени присутствуют в каждом здании, находятся в постоянной связи между собой. Это проявляется и на физическом уровне, то есть в виде гальванических контактов, в рамках структурированных кабельных cистем, и на информационном — в виде согласованных по специальным функциям заранее запрограммированных откликов на любое событие, которое происходит в здании.

Переход к строительству интеллектуальных ТЦ вместо обычных зданий пока нельзя назвать массовым. На данный момент в России даже не существует какой-то тенденции, которая позволяла бы выявить движение в этом направлении. Но тем не менее современные торговые предприятия, в значительной степени руководствуясь экономическими причинами, открывают новую страницу ведения бизнеса. Затраты на оборудование ТЦ относительно дорогостоящими интегрированными автоматизированными системами управления средствами жизнеобеспечения, инженерным и функциональным оборудованием, телекоммуникациями быстро окупаются за счет снижения эксплуатационных затрат. При правильной организации эксплуатационные затраты здания снижаются благодаря существенному энергосбережению, снижению численности обслуживающего персонала и оперативности принятия решений.

Интеллектуальным ТЦ управляет система, которая должна уметь распознавать конкретные ситуации, происходящие в здании, и реагировать на них соответствующим образом. Здание должно быть спроектировано так, чтобы все его системы могли интегрироваться друг с другом с минимальными затратами, а их обслуживание было бы организовано оптимальным образом. Кроме того, проект интеллектуального здания предполагает возможность наращивания и видоизменения конфигурации таких систем, как: системы жизнеобеспечения, телекоммуникационные системы, противопожарные системы, локальные вычислительные сети, комплекс технических средств охраны, офисные службы. «Сущность интеллектуального здания определяется как набор систем, тесно интегрированных в одном или нескольких зданиях. Ведь если управляющая компания имеет ряд ТЦ, которые находятся в разных городах или даже регионах России, то автоматизация всех бизнес-процессов, технологического обеспечения, форм отчетности перед центральным офисом компании упрощается в несколько раз. Причем владение информацией в режиме on-line позволяет избежать накопления больших объемов лишних сведений», - отметил Виталий Езопов, генеральный директор телекоммуникационной компании «Мастертел».

Как правило, наибольшие трудности возникают на этапе строительства первого объекта, который является неким ядром всей системы торгового предприятия из нескольких зданий. При организации и планировании второго, третьего ТЦ становится уже невыгодно содержать большое количество обслуживающего персонала: технический, организационный и другие ресурсы предоставляет центральный офис. Для функционирования ТЦ уже достаточно службы охраны, администрации, инженерной и службы уборки. Исходя из требований экономии ресурсов, увеличения производительности и эффективной эксплуатации здания заказчиком, под «интеллектуальным» зданием (или комплексом зданий) может пониматься также и более простая форма «жизни интеллекта» — единая мониторинговая диспетчерская система, опирающаяся на сеть датчиков. Такая архитектура позволяет задавать параметры и контролировать ситуацию в ТЦ, но исключает возможность непосредственного управления оборудованием с рабочего места диспетчера. Это ступень к более полной автоматизации.

На сегодняшний день в России есть опыт строительства как первого, более сложного варианта «интеллектуального» здания, так и второго, «упрощенного», но тем не менее эффективного в эксплуатации. В современном здании общее количество интегрированных на разных уровнях инженерных систем достигает нескольких десятков. Но в любом случае их эффективная работа зависит от комплекса централизованного управления.

Проектирование интеллектуального ТЦ

Стандартный — и чаще всего встречающийся в настоящее время — подход к строительству ТЦ и его инженерных систем состоит в том, что заказчик нанимает генерального подрядчика. Исполнитель в свою очередь берет подрядчиков по строительным работам, телекоммуникационным и инженерным системам, специализирующихся в соответствующих областях. Большинство производителей различных систем ТЦ мало заботятся о возможности интеграции их продуктов с продуктами других производителей. Часто имеет место достаточно низкий уровень разработок, что приводит к дополнительным трудностям при попытках объединения систем друг с другом. В результате заказчик получает в лучшем случае частично автоматизированную систему управления с очень сложными и ненадежными связями между системами, а чаще всего — просто набор никак не связанных между собой инженерных, телекоммуникационных систем без центральной системы управления. Такой результат приводит к резкому росту расходов при эксплуатации здания и его инженерных систем.

«Чтобы избежать большинства проблем при создании четкой системы управления зданием, в настоящее время заказчики все чаще обращаются к услугам системных интеграторов, которые становятся наряду с генеральным подрядчиком и генеральным проектировщиком одним из основных подрядчиков при строительстве интеллектуального ТЦ», — сказал Игорь Грачев, глава проекта интеллектуального здания компании «АйТи».

Участие системного интегратора позволяет в полной мере реализовать концепцию интеллектуального здания, что способствует существенному уменьшению количества ошибок при создании систем и соответственно снижению расходов на эксплуатацию здания после его сдачи.

Системный интегратор осуществляет координацию работ по соблюдению стандартов проектирования систем, вводит единую систему документирования и маркировки компонентов, проектирует единую систему обслуживаемых закладных деталей и конструкций, технических и технологических помещений, специализированных строительных конструкций, то есть инженерную инфраструктуру здания. Для упрощения обслуживания кабельной системы проводится классификация и унификация кабелей, применяемых в здании, создается универсальная кабельная система, использующая единые кабельные каналы и центры коммутации. Проводится классификация и стандартизация размещения оборудования в здании: оборудование контроля и управления, активное оборудование инженерных систем, оборудование рабочих мест, включая оборудование сбора и обработки информации с датчиков, и т.д. Системный интегратор в соответствии с техническими условиями и предпочтениями заказчика проводит выбор поставщиков и подрядчиков по инженерным системам, системам телекоммуникаций, а также выбор системы диспетчеризации ТЦ.

Только при строгом соблюдении требований и при участии в проекте системного интегратора возможно создание единой системы управления зданием (BMS — Building Management System) и реализация концепции «интеллектуальное здание».

Диспетчеризация

Для ТЦ есть несколько основных задач. Сюда входят: комплекс систем жизнеобеспечения (вентиляция, теплоснабжение, энергоснабжение и др.); комплекс систем безопасности (пожарная сигнализация, видеонаблюдение, система контроля доступа и др.); комплекс телекоммуникационных систем (связь, телеметрия, IT к др.); система диспетчеризации. Вместо многочисленных разрозненных групп службы эксплуатации ТЦ, управляющих работой каждой из заложенных систем, образуется одна диспетчерская группа, владеющая информацией о состоянии всех ресурсов здания. Система диспетчеризации — это комплекс централизованного управления всеми системами интеллектуального ТЦ в режиме реального времени. Система диспетчеризации реализует следующие возможности: организация единой системы управления; сбор и обработка данных от всех инженерных систем; централизованное управление системами с одного или нескольких автоматизированных рабочих мест, объединенных в информационную сеть; увеличение эффективности функционирования служб; учет потребляемых ресурсов (электроэнергии, воды, тепла); разделение прав пользователей (арендаторов ТЦ); автоматизация всех процессов управления; ведение электронных журналов, позволяющих анализировать события и действия за длительный период времени. К программному обеспечению системы диспетчеризации предъявляются следующие требования: возможность мониторинга, протоколирования и визуализации состояния всех систем здания; возможность организации логических связей между различными системами здания и принятия решений в автоматическом режиме, что особенно важно как при аварийных ситуациях, так и для энергосберегающих технологий.

«Соотношение и распределение «обязанностей» между автоматическим и интерактивным режимами работы управляющих систем зависит от функционального назначения ТЦ, его сложности, размера, типов и характеристик используемых систем. Минимальные функции, которые берет на себя «электроника», — это мониторинг состояния и доведение этой информации до сведения эксплуатационных служб и администрации. Следующий уровень — организация внутрисистемных и межсистемных логических связей, как, например, отключение света и переход на экономичный режим отопления при отсутствии персонала и т.п. Комплекс средств автоматики и диспетчеризации предназначен для эффективного управления всеми системами ТЦ и для получения оперативной информации о состоянии систем в любой момент времени», — добавил Игорь Грачев.

Управление системами и централизованный контроль за их параметрами производится в интеллектуальном здании в автоматизированном режиме с учетом режима функционирования зданий комплекса. Диспетчер должен иметь возможность управления системами в обычном — ручном — режиме, при этом уровень управления должен иметь высший приоритет.

Таким образом, одно из достижений научно-технического прогресса — интеллектуальность ТЦ — помогает управляющей компании обеспечить безопасность передвижения покупательских потоков по территории ТЦ. Автоматизированная система безопасности позволяет достаточно быстро реагировать на все правонарушения.

Управление системой кондиционирования и вентиляции дает возможность повысить уровень комфорта как в административных помещениях, так и в торговых залах. Это существенно повышает вероятность, что определенный процент покупателей еще раз посетит ТЦ. Правильно выстроенная внутренняя система управления позволяет всегда четко и вовремя производить взаиморасчеты управляющей компании с арендаторами по счетам за коммунальные услуги.

«Внутренняя система автоматического контроля исключает человеческий фактор из управления всеми процессами в ТЦ. При таком подходе все внутренние отчетности между управляющей компанией и арендаторами регулируются самостоятельно. Это делает ненужным содержание многочисленного персонала ТЦ, который занимается финансовыми расчетами. Отдел бухгалтерии, расчетный отдел теперь состоят не из 5-10 специалистов: для управления достаточно 2-3 человек», — добавил Леонид Померанцев, генеральный директор управляющей компании ТЦ «Лига».

ТЦ имеет огромный имущественный комплекс, за которым нужен постоянный контроль, осуществляемый технической службой. Все оборудование и инженерные системы находятся на балансе ТЦ. Процесс амортизации, реконструкции, учета и налогообложения требует не одного десятка специалистов. Если же подойти к этому вопросу со стороны автоматизированного учета за всем оборудованием, то управление ТЦ заметно упрощается. Для этого существует автоматизированная билинговая система учета всего оборудования ТЦ с предписанными услугами, которая позволяет создать базу данных с автоматизацией всех процессов. Ведь технический учет — одна из основных задач ТЦ.

Экономия

Использование современных технологий, интеллектуальных систем и наличие продуманной инфраструктуры при создании современного здания может дать значительную экономию средств при строительстве и эксплуатации ТЦ. Именно поэтому в последнее время заказчики выбирают современные, интеллектуальные инженерные, телекоммуникационные системы, обладающие компьютерными и микропроцессорными системами управления, позволяющими оптимально эксплуатировать здание, вести учет потребляемых ресурсов.

Общая стоимость здания, складывающаяся из стоимости его строительства и эксплуатации, является переменной величиной, которая — в идеальной ситуации — со временем возрастает по линейному закону. Но при анализе эффективности финансовых вложений в создание современного здания необходимо учитывать не только общий объем затрат на строительство, но и затраты на последующее обслуживание и эксплуатацию. Здесь очень важную роль играет зависимость расходов на эксплуатацию здания от стоимости самого строительства. Как правило, если при строительстве здания и создании его подсистем использовались самые передовые технологии, самые качественные материалы, оборудование и услуги, а следовательно, в строительство были вложены большие средства, то расходы на последующую эксплуатацию будут ниже.

«Служба охраны в интеллектуальном ТЦ также имеет свои преимущества. Она очень мобильна и достаточно быстро реагирует на все правонарушения при использовании системы слежения, видеонаблюдения и т.д. Сигнал о противоправных действиях поступает на центральный пульт, и система внутреннего контроля реагирует на перемещение хулиганов по зданию», — сказал Александр Бобылев, заместитель директора по режиму ТЦ «Этажи».

Почти все системы «интеллекта» здания имеют значительно меньший срок службы, чем срок службы самого здания, поэтому периодически требуется их замена или модификация. И в зависимости от того, как спроектировано и построено здание: предусмотрена ли общая структура систем, заложена ли возможность частичной или полной замены систем без существенных затрат на капитальный ремонт, будет зависеть стоимость замены или модификации существующих систем, что внесет достаточно большой вклад в общие затраты на эксплуатацию здания. Таким образом, продуманная инфраструктура здания может дать существенную экономию финансов в процессе эксплуатации здания.

Другим немаловажным фактором при оценке затрат на эксплуатацию здания и его систем являются затраты на содержание обслуживающего персонала и служб эксплуатации. Квалификация и количество необходимого персонала определяется не только общим количеством установленных в здании систем, но и тем, какой именно интерфейс имеет система для управления, технического обслуживания, ремонта, модификации. Чем более высоким «интеллектом» обладает система, тем удобнее с ней работать, да и для эксплуатации и обслуживания «высокоинтеллектуальной» системы требуется меньше персонала. Очевидно, что использование современных технологий, интеллектуальных систем и наличие продуманной инфраструктуры при создании современного здания могут дать значительную экономию при строительстве и эксплуатации ТЦ. Опыт ведущих мировых производителей систем автоматики ТЦ показывает, что экономия ресурсов при внедрении системы диспетчеризации достигает 30-40%: все инженерные системы «интеллектуального» здания интегрированы в единое информационное пространство, которое позволяет максимально увеличить эффективность функционирования служб, повысить удобство работы при одновременном снижении эксплуатационных расходов.

Если одной компании принадлежит несколько ТЦ, то гораздо эффективнее иметь один центральный узел, который управляет всеми объектами сетевой торговли. Ведь организация в каждом ТЦ определенного штата сотрудников «раздувает» количество персонала компании и, как следствие, замедляет процесс отчетности. Работу и контроль за всеми системами разных объектов гораздо легче осуществлять из одного места. Конечно, пока рано говоритьо таких супероснащенных ТЦ: это лишь технологии будущего — в том смысле, что в России они еще никем не реализованы. Но по желанию заказчика некоторые компании, работающие на российском рынке, уже сегодня могут выполнить эти работы.

Достаточно проследить деятельность одного оператора ТЦ, чтобы понять, насколько удобна автоматизированная работа всех систем торговли во взаимодействии. Требования к автоматизации торгового процесса порождают требования и к телекоммуникационным технологиям.

Телекоммуникационные технологии

Телекоммуникационный оператор получает несколько типовых схем реализации своих услуг для интеллектуального ТЦ: Е1 (канал ISDN под телефонию); IP (оборудование для видео, Интранета, Интернета); каналообразующее оборудование (например, «прозрачный» канал для подключения банкоматов).

После того, как управляющая компания и арендаторы ТЦ определились с набором телекоммуникационных услуг, телекоммуникационный оператор устанавливает необходимые сервисы и возможность центрального узла связи для всего ТЦ, подключая нужное оборудование. Если управленец или арендатор имеет одну точку продаж, то система телекоммуникации довольно проста. Но весьма часто арендаторы, да и сами ТЦ становятся сетевыми. Здесь уже возникает необходимость в использовании услуги VPN (Virtual Private Net — виртуальная частная сеть). При открытии нового сетевого магазина заказчику достаточно подключить телекомоборудование, чтобы попасть в локальную сеть своей организации. Это канальная инфраструктура на базе уже существующего узла передачи данных.

Другая услуга телекомсистемы — VPDN (виртуальная частная сеть, которая выделяется динамически). У многих арендаторов ТЦ есть удаленные торговые точки, для которых экономически невыгодно наличие постоянного выделенного канала передачи данных, так как подключения происходят, например, раз или два в месяц. Для периодической отчетности перед центральным офисом создается удаленная коммуникация с помощью мобильного или аналогового телефона. При подключении телефона и компьютера происходит соединение с внутренней сетью компании. Телекомоператор в таком случае создает лишь модемный пул для перехода из канала телефонии в канал передачи данных.

Подобные возможности позволяют управляющей компании и арендатору ТЦ при значительной экономии средств иметь наиболее полную информацию о состоянии своего бизнеса. Управленец, сидящий в центральном офисе, в любой момент может получить полную информацию о текущей ситуации в своем бизнесе. Система отчетности приобретает совершенно другой вид. Отпадает необходимость собирать отчеты по всем магазинам, потом подсчитывать общий процент продаж и т.д. Автоматическая система заносит в базу данных всю необходимую информацию. Далее компьютерная система составляет отчет по определенным параметрам, которые хочет знать управляющий компании. Как следствие — грамотное управление бизнесом и извлечение наибольшего дохода. Автоматизированная телекомсистема позволяет управляющей компании точно подсчитать количество посетителей ТЦ. Подобные рейтинги необходимы для расчета оптимальной арендной ставки компаниям — арендаторам ТЦ. Также телекомсистема очень выгодна и для покупателей: при ее использовании будут отбираться только те торговые точки, которые пользуются наибольшим спросом у покупателей. Система автоматизированного контроля позволит определить и покупательскую способность всех арендаторов ТЦ. Если магазин по каким-то причинам начинает выпадать из общей «картины» продаж ТЦ, то его заменяют другим торговым объектом.

В заключение следует отметить, что между обычным зданием и интеллектуальным существуют принципиальные различия. Традиционные решения телекоммуникационного, инженерного оборудования обычного здания представляют собой совокупность отдельных, не взаимодействующих между собой — автономных — систем, нередко создающих опасность друг для друга. Ими управляют разные диспетчерские системы. В этом случае очень сложно произвести наращивание системы без демонтажа и перепланировки здания.

А интеллектуальное здание характеризует интеграция систем при полном их взаимодействии. Объединенные в интегрированный комплекс системы организованы с учетом возможных будущих изменений уже на этапе проектирования. Наблюдение и управление за функционированием всех систем осуществляется с одного пункта — автоматизированного рабочего места (АРМ).

Центральный федеральный округ